Related Posts
Eerder schreef ik over het moeten sluiten van horecagelegenheden, opgelegd door de overheid, en dat die situatie een zogenoemde ‘onvoorziene omstandigheid’ oplevert (zie ‘Huurkorting vanwege COVID-19‘). In de rechtspraak werd reeds geoordeeld dat verhuurders en huurders de gevolgen daarvan in beginsel moeten verdelen. Er zijn ondertussen veel discussies tussen verhuurders en huurders over hoe die gevolgen dan tussen hen dient te worden verdeeld. Wordt het bijvoorbeeld huuropschorting, huurkorting of tijdelijk geen huur betalen?
In maart van dit jaar oordeelde de kantonrechter te Amsterdam dat de pijn van de coronacrisis tussen verhuurder en huurder kan worden verdeeld op basis van afgenomen omzetcijfers van de huurder. In deze procedure was de huurder een hotel met een omzetdaling van maar liefst 75%. Deze omzetdaling was een direct gevolg van de coronacrisis waarmee partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst geen rekening hebben gehouden.
De rechter oordeelt dat in geval van onvoorziene omstandigheden er in beginsel op partijen de verplichting tot onderhandeling rust om tot een redelijke aanpassing van de huurovereenkomst te komen. Partijen zijn echter niet in staat geweest om zelf overeenstemming te bereiken, reden waarom de kantonrechter hierover een beslissing heeft genomen. De rechter neemt als uitgangspunt dat – nu zowel verhuurder als huurder niet heeft bijgedragen aan het ontstaan van de coronacrisis – het niet redelijk is dat de tegenvaller in volle omvang op de huurder wordt afgewenteld. Zoals eerder vermeld dient de tegenvaller in beginsel gelijkelijk over beide partijen te worden verdeeld.
Dat betekent volgens de onderhavige kantonrechter dat bij een omzetdaling van 100% de oorspronkelijke huurprijs in beginsel dient te worden verminderd met 50%. In dit geval bedroeg de omzetdaling 75% waardoor de rechter een huurkorting (met terugwerkende kracht) toekende van 37,5%.
Let op: elke rechterlijke uitspraak staat op zich. In elke situatie spelen diverse verschillende omstandigheden van het specifieke geval een rol. Het advies aan verhuurders en huurders is en blijft om in onderling overleg tot (tijdelijke) afspraken te komen over de hoogte van de huur. De door de onderhavige kantonrechter gehanteerde formule kan daarbij een aanknopingspunt zijn.
Peter’s blogs over ‘Huurkorting vanwege COVID-19’, ‘Koopovereenkomst onroerend goed. Ontbinding mogelijk vanwege Corona-crisis?’ of ‘Coronavirus en overmacht’ kan voor u wellicht ook interessant zijn.
Heeft u vragen over de juridische gevolgen van het coronavirus en/of vragen over huur of onroerend goed, aarzel dan niet om contact op te nemen met Peter van Dort via peter@legallaw.blog of dort@liance.law dan wel via +599 9 5133 678 (Curaçao) or +31 20 208 2088 (Nederland).
